- نویسنده
- 0 نظر
- 155 بازدید
مبایعه نامه یکی از اصطلاحات عرصه قراردادها در حقوق کشور ماست که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یکبار آن را شنیده‌اند و بسیاری از افراد با آن سر و کار دارند. در صورتی که افراد بخواهند خرید و فروشی انجام دهند، باید گفته‌ها و توافقات خود را به صورت مکتوب تنظیم کنند و اینجاست که لازم است تا مبایعه‌نامه‌ای تنظیم نمایند. فسخ یا ابطال مبایعه نامه به معنای برهم زدن مبایعه‌نامه است و در مواردی که قانون اجازه می‌دهد، امکان‌پذیر است. برای اینکه فسخ مبایعه‌نامه انجام شود، لازم است تا شرایطی را داشته باشد که در این مقاله با بررسی تمامی جوانب فسخ مبایعه‌نامه، به صورت مفصل به این شرایط خواهیم پرداختیم.
مبایعه نامه چیست؟
پیش از اینکه به این سوال پاسخ دهیم و با ابطال مبایعه نامه آشنا شویم، بهتر است به تعریف بیع بپردازیم؛ زیرا مبایعه‌نامه در ریشه خود دربردارنده کلمه بیع است. بیع یک کلمه عربی است و به هر عقد و قراردادی می‌گویند که یک طرف اقدام به فروش مال خود می‌کند و دیگری برای خرید آن مال و پرداخت قیمت اقدام می‌نماید.
حال که با تعریف بیع آشنا شده‌اید، می‌توانیم به مفهوم مبایعه‌نامه و سوال مبایعه‌نامه چیست بپردازیم. مبایعه‌نامه در حالت کلی از دو بخش مبایعه و نامه تشکیل شده است و به نامه یا نوشته‌ای گفته می‌شود که در مورد مبایعه یا همان بیع تنظیم می‌گردد. به مبایعه‌نامه، بیع‌نامه نیز می‌گویند و نوشته‌ای است که در مورد یک بیع یا قرارداد خرید و فروش تنظیم می‌شود.
در مبایعه‌نامه، یک طرف قرارداد برای فروش مال خود اقدام می‌کند و طرف دیگر برای خرید آن مال و پرداخت قیمت آن با فروشنده به توافق می‌رسد. دو طرف در قرارداد مبایعه‌نامه تعهداتی نسبت به یکدیگر برعهده می‌گیرند که یکی از مهم‌ترین تعهدات، تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی است.
انواع مبایعه نامه
برای اینکه با ابطال مبایعه نامه آشنا شوید، لازم است تا ابتدا انواع مبایعه‌نامه را بشناسید. در حالت کلی، مبایعه‌نامه به دو صورت رسمی و عادی قابل تنظیم است و انواع آن ویژگی‌ها و خصوصیات متفاوتی دارند. از جمله شرایطی که یک مبایعه‌نامه به صورت رسمی شناخته شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تنظیم شده در دفاتر اسناد
- صادر شده توسط اداره ثبت اسناد
- تنظیم شده توسط ماموران دولتی
در صورتی که مبایعه‌نامه‌ای این شرایط را نداشته باشد، از آن با عنوان یک سند عادی یاد می‌شود. لازم به ذکر است که اینگونه اسناد به دو صورت دستی و املاک قابل بهره‌برداری هستند. بنابراین اگر مبایعه‌نامه در دفتر املاک معتبر تنظیم شوند، به آن سند رسمی و در صورتی که به واسطه آن، قراردادی بین دو فرد تنظیم شود، به آن سند دستی می‌گویند.
شرایط فسخ مبایعه نامه
فسخ یا ابطال مبایعه نامه به معنای برهم زدن مبایعه‌نامه است که قانون برای آن، شرایط و مواردی را تعیین کرده است. فسخ مبایعه‌نامه تنها تحت شرایطی مقدور است که عبارتند از:
- قاصد بودن فسخ‌کننده
یعنی دارنده حق فصد، قصد برهم زدن مبایعه‌نامه را داشته باشد.
- رضایت فسخ‌کننده
فرد فسخ‌کننده از انجام آن راضی باشد و در صورتی که فسخ معامله را با اکراه انجام دهد، فسخ مبایعه‌نامه اثر قانونی ندارد.
- داشتن اهلیت قانونی
فرد فسخ‌کننده باید دارای اهلیت باشد؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید باشد.
علاوه بر این شرایط عمومی، طرفین مبایعه‌نامه باید برای ابطال مبایعه نامه از خیارات موجود در قانون استفاده کنند تا براساس آن‌ها، معامله خود را برهم زنند. در ادامه با این خیارات آشنا خواهید شد.
- خیار مجلس
به موجب این شرط، طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد باشند، می‌توانند از حق ابطال استفاده کنند.
- خیار غبن
یعنی یکی از طرفین مغبون شده و یا به اصطلاح گول خورده باشد.
- خیار شرط
به موجب این شرط، ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن، حق فسخ می‌تواند برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث قابل اجرا باشد و این حق فسخ می‌تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود.
- خیار تدلیس
این شرط به این معناست که اگر یکی از طرفین، مال خود را برخلاف آنچه که واقعیت دارد نشان دهد، طرف مقابل این حق را دارد که براساس آن، مبایعه‌نامه را برهم زند.
- خیار تخلف از شرط
به موجب این شرط، هر کدام از طرفین قرارداد شرطی را در قرارداد قرار داده‌اند ولی به آن عمل نمی‌کنند.
- و سایر خیارات از جمله
از دیگر خیارات ابطال مبایعه نامه می‌توان به خیار عیب، خیار شرکت، خیار تأخیر تادیه، خیار حیوان و خیار تعذر تسلیم اشاره کرد.
- شروط مطابق با ماده 234 قانون مدنی
شرط مندرج در قرارداد بر سه قسم تقسیم می‌شود که عبارتنداز شرط صفت، شرط نتیجه و شرط فعل اثباتا یا نفیا.
علاوه بر مواردی که ذکر شد، مبایعه‌نامه باید با جزییات دقیق نوشته شود و مواردی مانند عدم نوشتن جزییات، وجود عیب در مال، عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین و فریب طرف مقابل می‌تواند باعث ابطال مبایعه‌نامه می‌شود.
در اینجای مقاله پیشنهاد میکنیم مطلب توهین به اشخاص را نیز بخوانید.
لایحه دفاعیه ابطال مبایعه نامه
دعوی اعلام بطلان مبایعه‌نامه یک دعوی مالی است که فردی که مدعی ابطال مبایعه نامه است باید یکی از موجبات معامله را برای دادگاه احراز و اثبات کند. دادگاه با احراز و اثبات موارد موردنظر، اقدام به اعلام بطلان قرارداد می‌کند که این رای دادگاه یک رای اعلامی است. هر یک از طرفین این حق را دارند که نسبت به بطلان مبایعه‌نامه اقدام کنند. از جمله مواردی که بطلان مبایعه نامه به موجب آن رخ می‌دهد، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- وجود اهلیت در طرفین
- قصد و رضا
- مشروعیت جهت معامله
- معلوم و معین بودن موضوع معامله
- مشروعیت موضوع معامله
فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده
در قانون آمده است که اگر خریدار در مواردی تعهد کند که شرطی را محقق سازد و در عمل از آن سر باز زند، فروشنده بنابر ماده 234 و 235 قانون، می‌تواند برای فسخ یا ابطال مبایعه نامه اقدام نماید. بر اساس ماده 439 قانون، اگر فروشنده به هر نحوی از طرف خریدار فریب داده شود، می‌تواند معامله را فسخ کند. شرایط فسخ مبایعه‌نامه توسط فروشنده قابل اسقاط و انصراف هستند و طرفین می‌توانند در مورد از بین بردن موارد فسخ قانونی ضمن قرارداد توافق کنند. از جمله شرایط فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- موارد فسخ در قرارداد ساقط نشده باشند.
- صاحب اختیار فسخ پس از تحقق فسخ، از فسخ انصراف نداده باشد.
- فروشنده اعلام فسخ خود را با استفاده از اظهارنامه یا به صورت دیگر به خریدار اعلام کند.
- در صورتی که طرف دیگر قرارداد (در اینجا خریدار) از قبول فسخ خودداری کند، راهکار حقوقی و قضایی طرح دعوی فسخ مبایعه‌نامه در دادگاه صلاحیت‌دار حقوقی خواهد بود.
سخن پایانی
مبایعه نامه از جمله قراردادهایی است که در خرید و فروش‌ها بین مردم تنظیم می‌شود. امروز در مبایعه‌نامه، سلامت قرارداد به وسیله دفاتر اسناد رسمی سنجیده می‌شود و این باعث شده است تا فروشنده و خریدار، دغدغه ای در ثبت قرارداد نداشته باشند. طرفین مبایعه‌نامه می‌توانند در مواردی که قانون به آن‌ها اجازه می‌دهد، مبایعه‌نامه را ابطال کنند. قانون برای ابطال و فسخ مبایعه‌نامه شرایطی را در نظر گرفته است. از جمله شرایط ابطال مبایعه نامه می‌توان به خیار مجلس، خیار تدلیس، خیار غبن، شرط فعل، شرط صفت و موارد دیگر اشاره کرد. از جمله این موارد، مواردی مانند عدم نوشتن جزییات، وجود عیب در مال، عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین و فریب طرف مقابل می‌تواند باعث ابطال یا فسخ مبایعه‌نامه شود.
