- نویسنده
- 0 نظر
- 1165 بازدید
الزام به تعمیرات اساسی یکی از رایج‌ترین دعاوی بین موجر و مستاجر است که ممکن است به دلیل وجود مشکلات اساسی در ملک مورد اجاره رخ دهد و طرفین در پرداخت هزینه‌های آن دچار اختلاف شوند. در واقع الزام به تعمیرات به دو دسته تعمیرات اساسی و جزوی دسته‌بندی می‌شوند که تعمیرات اساسی و ملک در صورتی که خلافش در قرارداد ذکر نشده باشد، برعهده مالک خواهد بود. اگر مالک از انجام این کار امتناع کند، مستاجر می‌تواند برای طرح دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک اقدام نماید. در ادامه مطلب به توضیحات بیشتری در این خصوص می‌پردازیم و توصیه می‌کنیم که تا پایان با ما همراه باشید. شما می توانید برای انجام این کار از یک وکیل ملکی خوب کمک بگیرید.
الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره
انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری یکی از تکالیف موجرین در قراردادهای اجاره است که از ابتدای تنظیم قرارداد تا خاتمه رابطه قراردادی بر عهده موجرین خواهد بود. با این وجود، برخی از موجرین به دلایل مختلفی از ایفای این تکلیف امتناع می‌کنند. در این وضعیت، مستاجر می‌تواند با طرح دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک عین مستاجره ایفای این تعهد را از طریق مراجع صالح مطالبه نماید. وکیل پایه یک دادگستری می تواند در این زمینه به شما راهنمایی های لازم را انجام دهد.
دادگاه با احراز شرایط طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره، موجر را به ادای این تعهد محکوم می‌کند. در صورتی که موجر از این کار امتناع کند، مستاجر می‌تواند برای برآورد هزینه از طریق نظارت واحد اجرای احکام مدنی اقدام نماید و آن را به کارشناسی ارجاع دهد. سپس با انجام تعمیرات، هزینه تعمیرات را در همان پرونده اجرای از طریق واحد اجرای احکام وفق مقررات قانون نحوی اجرای محکومیت‌های مالی و قانون روابط موجر و مستاجر مربوطه و قانون اجرای احکام مدنی مطالبه کند. مستاجر می‌تواند در صورت عدم تمایل به این اقدامات، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
شرایط طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره عبارتند از:
- اثبات رابطه استیجاری
- عدم انقضای مدت قرارداد اجاره و یا عدم خاتمه یافتن رابطه استیجاری
- احراز تعمیرات ادعایی خواهان در قسم تعمیرات اساسی
- احراز مسئولیت موجر به انجام تعمیرات براساس قانون، قرارداد و عرف جاری
اقسام تعمیرات در عین مستاجر
پیش از بررسی نحوه طرح دعوای الزام ملک و الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک به اقسام تعمیرات در عین مستاجر اشاره می‌کنیم. تعمیرات مورد بحث در دعوی الزام مالک به تعمیرات ملک به دو بخش تقسیم می‌شوند:
-
تعمیرات جزئی
اگر تعمیرات مورد بحث به منظور استفاده بهتر از منافع مورد اجاره انجام شود، تعمیرات جزئی ملک نامیده می‌شوند. مانند: تزئینات داخلی ساختمان. تعمیرات جزئی برای استفاده مطلوبتر مورد اجاره انجام می‌شود و بر اساس قانون، هزینه آن برعهده مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد ذکر شده باشد که مسئولیت پرداخت هزینه‌های این تعمیرات را موجر پذیرفته است.
-
تعمیرات کلی و اساسی
تعمیرات اساسی ملک به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن است. مانند: تعمیر دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور. بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ و همچنین ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، تعمیرات اساسی برعهده مالک خواهد بود؛ مگر آنکه شرط خلاف آن در قرارداد ذکر شده یا عرف جاری برخلاف مقررات باشد. ممکن است در اینجا الزام به پایان کار ساختمان نیز ممکن شود.
نحوه طرح دعوای الزام مالک
در صورتی که عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مالک اقدامی برای تعمیرات نکند، مستاجر می‌تواند برای دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک اقدام نماید و این طرح را به دادگاه صالح ارائه کند. در واقع مستاجر می‌تواند با جلب نظر کارشناس و برآورد هزینه‌ها، تعمیرات را با نظارت واحد اجرایی احکام انجام دهد و از مبلغ مال الاجاره کسر نماید.
سپس دادگاه در وقت رسیدگی شده با دعوت از طرفین دعوا به بررسی موضوع و مدارک ارائه شده می پردازد. در صورت نیاز، پرونده مورد نظر برای کارشناسی رسمی به دادگستری ارجاع داده می‌شود و پس از اعلام نظر کارشناس، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی ملک می‌کند.
در دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک عین مستاجره، خواهان دعوا که همان مستاجر است، باید دادخواست خود را بر علیه موجر یا همان خوانده مطرح کند. در صورتی که میزان خواسته دعوا 20 میلیون تومان یا کمتر باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به عنوان دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره تعیین می‌شود. در غیر این صورت (میزان خواسته دعوا بیشتر از 20 میلیون تومان باشد)، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.
نكات مهم در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عين مستأجره
در رابطه با دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک لازم است تا به برخی از نکات توجه داشته باشید که در این بخش به این موارد اشاره می‌کنیم.
- در صورتی که موجر در طی مهلتی که دادگاه معین کرده است، اقدام به تعمیر ملک نکند، مستاجر می‌تواند با نظارت دادگاه، ملک را تعمیر و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه نماید. البته مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره نیز اقدام کند که در چنین مواردی، مستاجر باید طی دادخواستی جداگانه، استرداد مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند.
- اما اگر مستاجر بدون حکم دادگاه، ملک مورد نظر را تعمیر کند، نمی‌تواند برای مطالبه هزینه‌های تعمیر ملک از موجر اقدام نماید.
- تشخیص اینکه تعمیر ملک مورد نظر جزو تعمیرات اساسی یا غیر اساسی به شمار می‌رود، برعهده دادگاه خواهد بود.
- در صورتی که تعمیر ملک به دلیل استفاده نادرست مستاجر از ملک باشد، مالک ملزم به تعمیر ملک نخواهد بود. در این خصوص نباید تخریب عمدی اموال شکل بگیرید.
- در صورتی که عیب مورد بحث در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد موجود بوده، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند؛ مگر اینکه موجر عیب موجود در ملک را مرتفع نماید.
سخن پایانی
در این مطلب اشاره کردیم که الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک یکی از رایج‌ترین دعاوی بین مالک و مستاجر است. دقت داشته باشید که مستاجر تنها در صورتی می‌تواند برای طرح این دعوا اقدام کند که شرایط مورد ذکر را داشته باشد. در صورتی که به عنوان مستاجر قصد شکایت دارید و یا به عنوان موجر برای این دعوا به دادگاه فراخوانده شده‌اید، توصیه می‌کنیم حتما با یک کارشناس یا وکیل مشورت کنید. یقینا خروجی این مشاوره برای شما ایده‌آل‌تر از قرارگیری در دادگاه به تنهایی خواهد بود. بدین منظور می‌توانید با کارشناسان یا وکلای ما در مجموعه وکیل خبره ارتباط برقرار کنید.
سوالات متداول
1- مفهوم الزام مالک به تعمیرات اساسی به چه معناست؟
انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری از جمله تکالیف موجرین در قراردادهای اجاره به شمار می‌رود و در صورت امتناع این امر توسط موجر، مستاجر می‌تواند با طرح دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک عین مستاجره ایفای این تعهد را از طریق مراجع صالح مطالبه کند.
2- چه تعمیراتی به عنوان تعمیر اساسی ملک قلمداد می‌شود؟
تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات برعهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری خواهد بود؛ ولی به صورت کلی هر نوع تغییری که برای ذینفع شدن مستاجر از عین مستاجره الزامی باشد، به عنوان تعمیر اساسی ملک قلمداد می‌شود.
3- شرایط طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره چیست؟
از جمله این شرایط میتوان به اثبات رابطه استیجاری، عدم انقضای مدت قرارداد اجاره و یا عدم خاتمه یافتن رابطه استیجاری، احراز تعمیرات ادعایی خواهان در قسم تعمیرات اساسی و احراز مسئولیت موجر به انجام تعمیرات براساس قانون، قرارداد و عرف جاری اشاره کرد.
