• نویسنده
• 4 نظر
• 1092 بازدید

ملک یا زمین مشاع به یک مال غیرمنقول گفته می‌شود که دو یا چند نفر با نسبت‌ های مشخص مالک آن هستند. این باعث می‌شود تا هر کدام از مالکین، به واسطه جزء ملک، بر کل مال نیز مالکیت داشته باشند. در صورتی که هر کدام از شرکاء بخواهند تا سهم خود را به فروش برسانند، فروش یا تقسیم ملک مشاع تنها در صورت رضایت تمامی شرکاء امکان‌پذیر خواهد بود. با توجه به پیچیدگی‌های موجود در مراحل قانونی این کار، بهتر است تا با استفاده از یک وکیل خبره درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تسلیم کنید. توصیه می‌کنیم به منظور کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه، تا پایان مطلب با ما همراه باشید. شما می توانید از بهترین وکیل ملکی در این خصوص کمک بگیرید

دستور فروش چیست؟

منظور از دستور فروش، دستوری است که از سوی مقاوم قضایی صادر می‌شود و این دستور مربوط به فروش ملکی می‌گردد که چندین صاحب مشترک دارد. دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می‌شود که مالکان مشترک نتوانند در مورد نحوه بهره‌برداری از ملک به توافق برسند و در نتیجه یک یا چند نفر از شرکا از مرجع قضایی، تقاضای فروش مال مشترک و پرداخت سهم هر یک را به نسبت تعیین شده درخواست می‌کنند.

روند رسیدگی در دستور فروش ملک مشاع

یکی از ویژگی‌های مهم دستور فروش، روند رسیدگی سریع آن است که در برخی موارد حتی دادگاه به صرف رویت گواهی عدم امکان افراز و استعلام ثبت اسناد، دستور فروش را صادر می‌کند. البته در برخی موارد نیز دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل می‌دهد و مابقی مالکین مشاعی را به منظور دفاع دعوت می‌نماید و پس از آن اقدام به صدور دستور فروش می‌کند.

در دستور فروش مال مشاع ابتدا عدم امکان افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می‌شود و سپس موضوع در دادگاه مطرح و در نهایت ثبت می‌گردد. در ادامه، دادگاه پس از صدور استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، با احراز و اثبات مالکیت خواهان و عدم امکان افراز دستور فروش را صادر می‌کند. سپس در مرحله اجرای حکم، بدوا موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود تا ارزش ملک را ارزیابی کند.

پس از ابلاغ نظر کارشناسان به مالکین مشاعی، 3 روز مهلت قانونی از تاریخ ابلاغ نسبت به نظریه کارشناسی برای اعتراض در نظر گرفته می‌شود و در صورتی که این اتفاق رخ نداد، موجبات برقراری جلسه مزایده محقق می‌گردد. در نتیجه، تشریفات مربوطه از جمله نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و اطلاع به کلانتری مربوطه و غیره، مطابق قانون انجام می‌شود و مزایده در تاریخ مقرر برگزار خواهد شد.

بر طبق قانون اجرای احکام مدنی، مبلغ پایه مزایده در فروش ملک مشاع بر اساس ارزیابی کارشناسان است. برنده مزایده باید 10 درصد از ثمن معامله را به صورت نقد در مجلس پرداخت کند و مابقی مبلغ نیز باید ظرف مدت یک ماه تودیع شود. اگر موضوع اخذ دستور فروش ملک مشاع توسط یکی از مالکین خریداری شود، وی لازم است تا مابقی ثمن معامله را که متعلق به حق شریک و یا شرکای دیگر است را نیز پرداخت کند.

قبل از خواندن ادامه مطلب پیشنهاد میکنیم مطلب مزاحمت ملکی را نیز بخوانید.

شرایط دعوای دستور فروش

در شرایط زیر، مالکین می‌توانند با طرح دعوا در دادگاه و رعایت شرایط شکلی و ماهوی دعوا، تقاضای صدور حکم فروش ملک مشاع را داشته باشند.

• هر زمانی که مالکین نتوانند بر سر نحوه استفاده و بهره‌برداری از ملک به توافق برسند.
• تقسیم ملک آن‌ها امکان‌پذیر نباشد.
• باعث ایجاد زیان به هر کدام از آن‌ها شود.
• زمانی که ادامه مالکیت مشترک منجر به تضییع حقوق یک یا چند نفر از مالکان گردد.
• شرایطی پیش بیاید که ملک غیر قابل انتفاع باشد.
• وضعیت به‌گونه‌ای پیش برود که در نهایت منجر به ورشکستگی مالکین شود.
• مالکین نتوانند هزینه‌های مربوط به نگهداری ملک را تأمین کنند و اختلافات شدید و غیر قابل حل بین مالکین به وقوع بپیوندد.

مدارک مورد نیاز برای دستور فروش ملک مشاع

در دعوای فروش مال مشاع نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر لازم است تا تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود. دقت داشته باشید که ابلاغ الکترونیکی فعال شده کلیه دادخواست‌ها باید از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال شود و به همین دلیل، ثبت نام در سیستم ابلاغ الکترونیکی ثنا ضروری خواهد بود.

برای اینکه فرد و یا یک وکیل بتواند درخواست دستور فروش ملک مشاع را داشته باشد، لازم است تا مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهد:

• تصویر کارت ملی
• تصویر و اصل سند مالکیت
• گواهی عدم افراز ملک
• فرم دادخواست
• فیش واریز هزینه دادرسی

فروش ملک مشاع از طریق دادگاه

درخواست افراز ملک مشاع از طریق دو روش اصلی یعنی ارائه در اداره ثبت و تقدیم به دادگاه قابل انجام است. در برخی موارد لازم است تا ارائه درخواست افراز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه انجام شود. به خصوص هنگامی که جریان ثبتی ملک هنوز به پایان نرسیده باشد و یا یکی از مالکین ملک مشاعی، محجور یا مفقود‌الاثر شده باشد. در این صورت، دادخواست افراز ملک مشاع به دادگاه تقدیم می‌شود و فرآیند پیگیری از طریق مراجع قضایی صورت می‌گیرد.

از جمله مدارک لازم برای طرح دعوای افراز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تصویر برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
• گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز، اگر وجود داشته باشد.
• تصویر برابر اصل شده مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک.
• جلب نظر کارشناس در مورد ارزش ملک و تقسیم مالکیت.
• معاینه محلی از ملک، در صورت لزوم.
• درخواست استعلام و سایر مدارک هویتی مورد نیاز.

توقف دستور فروش ملک مشاع

برخی از تصمیمات دادگاه مانند دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض نیستند و مهلت قانونی برای این فرآیند در نظر گرفته نمی‌شود. با این حال، راه حل‌هایی برای این مسئله وجود دارد. اگر در فروش مال مشاع، دادخواست توسط تمامی شرکاء انجام نشده باشد و یا در مراحل مزایده، اشتباهی انجام شده باشد یا ملک مورد نظر اساسا قابل افراز باشد، یکی از شرکا می‌تواند اقدام به ابطال درخواست فروش ملک مشاعی کند.

البته تشخیص هر کدام از این موارد برعهده دادگاه است و به دلیل پیچیدگی‌های موجود، بهتر است که با یک وکیل مجرب و کاردان مشورت نمایید. پیچیدگی‌های دستور فروش ملک مشاعی نیازمند آگاهی حقوقی از کلیه مقررات ثبتی و ملکی و پیگیری مستمر دارد. همچنین رویه قضات و اداره ثبت در بهبود روند پرونده بسیار تاثیرگذار خواهد بود. با وجه به اینکه امکان اعتراض به دستورات قضایی نیز وجود ندارد، باعث می‌شود تا انجام یک اقدام اشتباه در روند پرونده تاثیر داشته باشد و یا حتی زیان زیادی به همراه داشته باشد. در این بین ممکن است اجرت المثل اموال نیز درنظر گرفته شود.

 در موارد ذیل نیاز به درخواست افراز از طریق اجرای ثبت نیست

1.در صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد،

2.میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد، متقاضی تقسیم ملک مشاع، باید تقاضای تقسیم را از دادگاه درخواست نماید.

 مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

1. درخواست کتبی عدم افراز به اداره ثبت تحویل گردد ضمنا  در درخواست باید نام و مشخصات سایر مالکی مشاعی قید گردد.
2. اسنادی که دلالت بر مالکیت درخواست کننده  می نماید میبایست پیوست درخواست گردد.

.فروش مال مشاع بدون اجازه شرکاء

بمنظور فروش مال مشاع، میبایست مراحل مندرج در بند ب را رعایت کنید

 قانون فروش ملک مشاع:

قانون فروش ملک مشاع همان است که به آن در این مقاله پرداخته ایم.

 قوانین ملک مشاع :

قوانین ملک مشاع در مقاله فوق می باشد

یکی از مصادیق  مال مشاعی قرارداد های مشارکت در ساخت است بدین منظور میبایست حتما در ابتدای انعقاد قرارداد نحوه تقسیم واحد ها را مشخص کنید در غیر اینصورت با چالش های زیادی روبرو خواهید بود بهمین منظور می توانید از مشاوره با وکیل مشارکت در ساخت بهره ببرید.

نکات مهم در خصوص فروش ملک مشاع

1. رضایت همه شرکا: برای فروش ملک مشاع باید رضایت همه شرکا یا ورثه حاصل شود. اگر یکی از شرکا مخالفت کند، فروش ممکن نیست.

2. تعیین سهم هر شریک: قبل از فروش باید سهم مشاع هر یک از شرکا مشخص شود تا سود حاصل از فروش به همان نسبت تقسیم شود.

3. ارزیابی ملک: ملک باید توسط کارشناس رسمی ارزیابی شود تا قیمت منصفانه‌ای برای آن تعیین شود.

4. تنظیم سند رسمی: فروش ملک مشاع باید از طریق دفتر اسناد رسمی و با حضور همه شرکا انجام شود تا سند رسمی صادر گردد.

5. انتقال مالکیت: پس از فروش، انتقال رسمی مالکیت به خریدار باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

6. تقسیم عوایدفروش: پس از کسر هزینه‌ها، عواید حاصل از فروش باید به نسبت سهم هر شریک میان آنها تقسیم شود.

رعایت این نکات می‌تواند فروش ملک مشاع را به صورت قانونی و منصفانه انجام دهد. شما می توانید برای این کار از بهترین وکیل حقوقی در تهران کمک بگیرید.

سخن پایانی

در این مقاله، با نگاهی به فروش ملک مشاع و نکات مهم در رابطه با آن، به بررسی ابعاد مختلف آن پرداختیم. با توجه به اهمیت بالای این موضوع و دشواری‌های موجود در آن، بهتر است که با یک وکیل مجرب و کاردان مشورت کنید. وکیل خبره به دلیل داشتن بهترین وکیل ملکی تهران می‌تواند شما را در این امر راهنمایی کند. در صورت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه و همچنین مشاوره رایگان با کارشناسان مجموعه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.

سوالات رایج

1. چه زمانی فروش ملک مشاع مجاز است؟

فروش ملک مشاع زمانی مجاز است که همه شرکا یا ورثه به فروش رضایت داده باشند. در غیر این صورت، فروش ملک مشاع امکان‌پذیر نیست.

2. چگونه می‌توان سهم هر شریک را تعیین کرد؟

برای تعیین سهم هر شریک در ملک مشاع، باید به اسناد مالکیت و سهم‌های درج شده در آن مراجعه کرد. در صورت نبود این اطلاعات، باید با کارشناسی رسمی، سهم هر شریک محاسبه شود.

3. چه مدارکی برای انجام فروش ملک مشاع لازم است؟

مدارک ضروری برای فروش ملک مشاع شامل سند مالکیت، شناسنامه تمامی شرکا، گواهی موافقت همه شرکا با فروش، گزارش ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی و مدارک هویتی خریدار است. این مدارک برای انجام معامله رسمی در دفتر اسناد رسمی لازم است.

نویسنده

administrator